Beim Kauf und Verkauf von Grundstücken ist Vorsicht geboten, insbesondere hinsichtlich der Grunderwerbsteuer. Die Regelungen in § 16 Abs. 4a und Abs. 5 GrEStG spielen hierbei eine wichtige Rolle, insbesondere bei Share Deals und Transaktionen innerhalb von Personengesellschaften.
Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Rückübertragung
§ 16 Abs. 5 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) bietet eine Möglichkeit zur Befreiung von der Grunderwerbsteuer, wenn Grundstücke an den ursprünglichen Eigentümer zurückübertragen werden. Diese Regelung greift unter folgenden Bedingungen:
- Frist: Die Rückübertragung muss innerhalb von zwei Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb erfolgen.
- Voraussetzung: Die Rückübertragung muss an den ursprünglichen Verkäufer erfolgen.
- Vollständigkeit: Die Rückübertragung muss vollständig und rechtlich wirksam durchgeführt werden.
Wenn ein Grundstückskauf rückgängig gemacht wird, beispielsweise aufgrund eines Mangels, der den Vertragszweck erheblich beeinträchtigt, kann die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer zurückerstattet werden. Auch bei Nicht-Erfüllung wesentlicher Vertragsbedingungen, wie etwa der Finanzierungszusage, ist eine Rückforderung der Steuer möglich, sofern die Rückabwicklung innerhalb der zweijährigen Frist erfolgt.
Neue Haftungsfalle durch das JStG 2022
Mit dem Jahressteuergesetz (JStG) 2022 wurde eine neue Korrekturvorschrift in § 16 Abs. 4a GrEStG eingeführt. Diese Regelung besagt, dass die Festsetzung der Grunderwerbsteuer beim Share Deal (Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften) für den Signing-Tatbestand aufgehoben wird, wenn es zum Closing der Transaktion und damit zur grunderwerbsteuerbaren Tatbestandserfüllung nach § 1 Abs. 2a oder 2b GrEStG kommt. Damit fällt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur einmal an. Sollte die Steuer bereits für den Signing-Tatbestand festgesetzt worden sein, wird diese aufgehoben.
Voraussetzungen für die Anwendung der neuen Regelung
Der neu eingeführte § 16 Abs. 5 GrEStG stellt sicher, dass § 16 Abs. 4a GrEStG nur greift, wenn sowohl der Signing- als auch der Closing-Tatbestand rechtzeitig und vollständig dem Finanzamt gemeldet werden. Diese Meldungen müssen folgende Kriterien erfüllen:
- Fristen: Innerhalb von zwei Wochen nach Signing und zwei Wochen nach Closing. Für im Ausland ansässige Steuerschuldner beträgt die Frist vier Wochen.
- Inhalte: Die Anzeige muss Informationen über das betreffende Grundstück (Grundbuch, Kataster, Adresse, Größe, Art der Bebauung), die Grundstücksgesellschaft sowie den Veräußerer und Erwerber enthalten.
Fazit
Die neuen Regelungen zur Grunderwerbsteuer bei Grundstückskäufen und Share Deals erfordern genaue Beachtung der Meldepflichten und Fristen. Eine sorgfältige Einhaltung dieser Vorgaben kann das Risiko doppelter Steuerzahlungen erheblich minimieren.
