Kaufpreisaufteilung und Verkürzung Restnutzungsdauer
Durch eine Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden und Gebäude können Sie beim Immobilienkauf ein gewaltiges Steuersparpotential realisieren.
Wir sind in zahlreichen Fällen mit dem Landesamt für Steuern in Kontakt und konnten bisher alle unsere Verfahren zur Optimierung der Kaufpreisaufteilung gewinnen. Auch gerichtlich wurden wir bereits mehrfach bestätigt.
Als Steuerberater bin ich mit diesem Thema seit über 15 Jahren vertraut und habe maßgeblich bei Urteilen des Bundesfinanzhofs mitgewirkt und beim Bundesministerium für Finanzen die Kaufpreisaufteilungsrechner des Finanzamts mit gestaltet.
Fazit: Es lohnt sich, die Kaufpreisaufteilung auch in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Ein Beispielfall, den wir kürzlich betreut haben:
Die methodische Berechnung, die in den meisten Fällen (aus Unwissenheit) standardmäßig angewendet wird, führt zu absolut unrealistischen Ergebnissen.
In einem aktuellen Fall haben wir ein Mehrfamilienhaus betrachtet, welches für 1.500.000 € gekauft wurde.
Werden lediglich die Werte in den Kaufpreisaufteilungsrechner eingegeben und nicht alle näheren Umstände betrachtet, kommt ein Gebäudewert von rund 620.000 € heraus.
Mit unserer in zahlreichen Fällen vom Finanzamt akzeptierten Berechnungsmethode ergibt sich dagegen ein Gebäudewertanteil von circa 1.040.000 €
Doch was bedeuten diese Werte?
Gebäude können abgeschrieben werden, Grund und Boden dagegen nicht. Durch die Kaufpreisaufteilung wird also ermittelt, welcher Betrag vom Gesamtkaufpreis auf das Gebäude anfällt und somit abgeschrieben werden kann. Ein höherer Gebäudewertanteil ist also von großem Vorteil.
In unserem Beispiel ändert sich die AfA (2%) von 12.400 € auf 20.800 €.
Diese Erhöhung von 8.400 € pro Jahr führt bei Spitzensteuersatz zu einem Steuervorteil von ungefähr 3.500 € pro Jahr (50 Jahre lang).
Zweiter Schritt: Verkürzung der Restnutzungsdauer
Wenn eine kürzere Restnutzungsdauer des Objekts nachgewiesen werden kann, kann dafür der AfA-Satz erhöht werden. Die Rechtslage diesbezüglich ändert sich gerade.
Wenn die AfA auf 3% erhöht wird, ergeben sich entsprechend 31.200 €, der Steuervorteil ist somit 7.896 € jährlich für mehr als 33 Jahre!
Das führ zu einer Steuerersparnis von über 250.000 € !
Fazit
Wie unser Beispielfall aufzeigt, bringt ein Immobilienkauf ein enormes Steuergestaltungspotential mit sich.
Durch die Anwendung von erprobten Verfahren lassen sich in wenigen Schritten durch gründliche Berechnungen sehr große Summen sparen.
